北部地区：在稳定中攀升

北部地区：在稳定中攀升

本报记者赵丽萍

北城因为上风上水，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐。从某种意义上来说，住在北城是一种地位和财富的象征。进入到2004年，北城的开发已经接近饱和，仅有的未开发土地可谓寸土寸金。由于受到开发土地的限制，在即将过去的上半年，北城的项目开发并不是太多，但是俗话说"炆火煲靓汤"，北城楼市在漫不经心间创造着楼市精品。
　　【交通提升北部楼市】
　　由于北部有亚运村、奥运村，在京北的楼市中，市政交通投资占到重要部分。首先，北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中900亿元用于高速公路的建设、城市快速路和轨道交通的建设，要修建十几条交通干道，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在北城。其次，北环水系改造工程、京城最大的公园氧吧———奥林匹克公园、温榆河及周边地区的环境治理，使得北城的环境大大改观。原有的绿色环境与规模浩大的绿色奥运建设结合后，大幅度提升城北的城市环境，也增加了这里楼盘的含金量和土地的价值，投资前景非常可观。
　　在目前京城热销的住宅项目中，北部楼盘就有千鹤家园二期、傲城、上地佳园、新街坊、Highhouse高巢等十几个项目，购房人对京北的垂青可见一斑。
　　【项目集中四大区域】
　　北区项目大致分布在以下四个区域：
　　上地地区：海淀新区的规划使上地地区受益。今年，上地地区的新盘多于去年，当代城市花园附近，一个30万平方米的住宅项目正在前期运作中，百万平方米的“三毛”厂改造而来的清河新城将启动。目前，上地在售楼盘有中海枫涟山庄、博雅德园、枫润家园、博雅西园、当代城市家园、圆明园花园、青庭等，该区域以及周边住宅供应量在200万平方米左右。总体供应量没有达到饱和，在今后几年，可望达到新的水平。
　　京昌高速公路沿线和立汤路沿线北部区域：首创在北七家镇的温哥华森林，北辰集团小汤山别墅项目，还有碧水庄园、纳帕溪谷、阳光·斯坦福、highhouse高巢等项目。
　　亚奥地区：作为北部楼市的黄金地段，借着奥运商机，这一区域在沉寂过后重又焕发出光彩。这里汇集了风林西奥中心、傲城、佳境天成、峻峰华亭、千鹤家园二期、康斯丹郡、邻地、万科北奥国际、润枫德尚、三空间等众多项目。奥运的刺激使这一地块的奥运价值有望在2007－2008年获得比较大的发展。
　　北苑、立水桥地区：今年这一地区也涌现了不少新盘，像傲城、新街坊、领地、佳运园、嘉诚花园一期等项目。
　　【板楼塔楼平分秋色】
　　上半年，北部楼市的物业类型多样化，但新开住宅物业类型比较平均，区域内新开住宅板楼和小高层、高层项目所占比例大致相当，装修情况中毛坯与精装修房的比例对半。
　　亚奥地区由于可用土地已经非常少，开发项目主要是板塔结合的高档住宅和公寓及少量写字楼项目，而住宅的容积率较高。望京和北苑、立水桥区域主要是高层板楼、板塔结合的住宅项目。接近四环机场附近的项目，建筑类型以小高层为主。京承高速沿线主要是低密度住宅，包括联排、house和小高层等。而京昌高速沿线和立汤路沿线北部地区主要是别墅项目。
　　上地地区因为其良好的居住氛围，大多以居住为主要卖点。从户型上看，除了一部分供应中关村地区年轻白领的小户型以外，大部分是以两居三居为代表的居住型户型。从客户群分析，其主要业主为中关村的高校教师、科技企业职员，尤其是前者，如博雅德园就是规划建设中的西二旗高校住宅的一部分，是响应北京市委市政府提出的改善高校教职工生活居住条件的工程。这些项目主要以高校教职工和归国创业留学人员为客户群体。
　　北部地区今年新出的别墅项目较多像白河涧、水色时光、温哥华森林、达华庄园以及北辰集团小汤山别墅项目、珠江地产小汤山别墅项目等，别墅供应量较去年有明显增加。
　　【中低项目占据主流】
　　北部区域内新开普通住宅板楼和小高层、高层项目所占比例大致相当，装修情况中毛坯与精装修房的比例也对半，项目容积率偏高，新开普通住宅均价以4500元/平方米为主。
　　朝阳区1－5月份，房子均价约为9000元，当然，这个价格不能算作北部地区的房子均价，因为朝阳区还有东部CBD等高档项目的拉动，抬高了房价，北部地区的房价较之整个朝阳区的房子均价要低不少。海淀区房子均价约为6900元，而昌平地区，1－5月份，房子均价在4245元左右。估计整个北部区域房子的均价在5800－6000元左右。
　　具体到不同的板块，由于不同区域房子的物业类型不同，均价不可一概而论。在过去的5个月中，昌平及小汤山附近，这一地区多为别墅项目，1－5月份，其均价约在5000元左右。
　　而位于亚奥板块的项目主要是一些住宅项目。由于地段的区位优势，加上亚奥板块成熟的配套，使这一地区的房子均价在6500－7000元左右。
　　海淀区的房子均价在6000－7000元左右，上地地区房子的均价约在5500－6500元左右，并且随着其良好的居住氛围作为筹码，其房价仍有上涨的趋势。
　　【销售势头喜人】
　　1－5月份，朝阳区共销售房子约1.6万套，海淀区约销售了1.5万套，昌平地区共销售房子2951套。虽然具体北部销售的数量还没有最后统计出来，但是，北部地区主要由这三个区所构成，由此可以判断，虽然上半年北部楼市相对于放量较大的东部和南部来说有点沉寂，但是由于西部地块的成熟与人们对北部居住的偏爱，这一区域楼盘的销售量还相当可观。
　　北部地区的开发商主要在产品上下工夫，开发出高性价比的物业。如纳帕溪谷，上半年共销售108套，均价为9837元/平方米。根据北京市房地产信息网跟踪数据显示，销售套数除4月份较之3月份少之外，其他月份都呈递增趋势。位于望京的鹿港，至今也销售了110套，目前仅剩13套房子。顺驰·林溪一期开发203套，上半年已经销售过半。
　　如果项目属于该地区稀缺性物业，也会促进销售量的攀升。如在北辰西路贯通后，位于北辰西路与北四环交界的峻峰华亭，在该区域写字楼项目比较少的情况下，销售状况不错。截止到6月中旬，在房交所备案的销售数量已经有88套。再如风林西奥中心，现在刚刚开始销售，内部认购情况良好。据其负责人称，数量大概占到总套数的20％－30％左右。
　　【下半年还将涨价】
　　从目前市国土房管局和各家开发商、各代理行透露的信息看，下半年北部地区项目比较多的区域将是京昌高速公路沿线和立汤路沿线北部区域和望京地区。
　　据记者了解，在京昌高速公路沿线和立汤路沿线北部区域，海淀清河南镇强佑地产将推出清河新城；北辰房地产在橘郡对面开发21万平方米的独栋别墅；碧水庄园附近，中房集团开发的一个别墅项目有望在秋天开盘。而望京地区，有新加坡开发商开发的季景沁园；京顺路旁、佳境天成东北角还有一个商业和住宅综合项目。
　　此外，从上半年的势头看，下半年将出现明显的优秀资源向有实力的开发商集中的现象。开发季景沁园的新加坡吉宝集团将推出清河新城的强佑地产，开发别墅的北辰集团等，这些企业都具有非常丰富的实战经验。
　　据有关部门销售备案的统计数据显示，上半年北京房价上涨了3%。上半年土地市场、金融政策等一系列从严政策的出台使北京市上半年楼盘供应受到影响，再加上老百姓对通货膨胀的担心等因素导致上半年房子非常好卖，老百姓的“抢购”心理又导致了房价上调。下半年的北部市场，房子的供应量不多，而借着奥运的造势，人们对于北部房子将会有更好的预期。对开发商而言，下半年的北部市场会是一个好时机，这个时候推出品质和性价比都不错的房子，房价有可能还会上涨。


    《京华时报》 (2004年6月25日第C82版)